Renta y los contratos

Aplicación para rentar un apartamento

Generalmente para rentar un apartamento es necesario llenar una aplicación de renta (en inglés) y hacer un pago para el tramite de la solicitud para ser considerado.  Esta forma solicita información sobre el inquilino interesado en rentar y su familia. La información incluye el historial de empleo, historial de crédito e historial criminal.

Todos deben ser tratados iguales al rentar un apartamento.  Discriminación en la vivienda es ilegal.

Tipos de contratos de renta

Un contrato de renta es un acuerdo de renta entre el dueño de la propiedad (conocido como el propietario) y la persona que renta la propiedad (conocida como el inquilino).

Contratos de renta pueden ser escritas u orales:

• Contrato oral: El dueño de edificio y el inquilino hacen un acuerdo, pero no lo escriben. Si un contrato es oral, normalmente es mensual así que se renueva cada mes, menos que un dueño de edificio o inquilino decide cancelarlo. Este tipo de contrato puede ser terminado con una notificación de 30 días.
• Contrato escrito: Es mejor tener un contrato escrito indicando el acuerdo entre el dueño e inquilino. El contrato debe incluir los siguientes detalles:
• La cantidad de renta, y cómo debe ser pagado
• La fecha del contrato
• Por cuánto tiempo durará el contrato
• Cómo el contrato debe ser terminado
• Cómo renovar el contrato
• Cantidad del depósito de seguridad o pago de mudar al hogar
• Pagos para renta atrasada
• Quién es responsable para reparaciones y cómo se realizan las reparaciones
• Cuándo el dueño del apartamento puede entrar al apartamento y qué tipo de permiso o aviso será requerido.
• Información de contato para el dueño
• Cualquier otra promesa hecha por el dueño del edificio o el inquilino

Un contrato no debe de incluir términos que:

• Dice que el dueño del edificio no es responsable para daños o heridas hacia personas o propiedad por causa del negligencia del dueño del edificio.
• Discrimina contra personas
• No son permitidos por leyes locales

Usted puede encontrar documentos de muestra en la tienda de utiles de oficina, o puede usar este  contrato de renta de muestra (en inglés).

Depósitos de seguridad y las cuotas de mudanza

Un dueño de edificio puede obligar a un inquilino pagar dinero antes de mudarse a una unidad. El dueño de edificio puede usar esto para pagar las reparaciones o renta no pagada después de que el inquilino se muda fuera del edificio. 
Esto se conoce como un depósito de seguridad.

Un depósito de seguridad es diferente de un pago para mudarse al hogar, conocido como "move-in fee". Un pago de mudar es no reembolsable y no va hacia los costos de reparaciones o renta no pagada.

Aprenda más sobre  Cómo recuperar su depósito de seguridad

Recorridos

Un dueño de edificio y un inquilino deben de hacer un recorrido de unidad antes de que el inquilino se muda dentro de la unidad. El propósito de un recorrido es  asegurar que el dueño e inquilino están de acuerdo de la condición de la unidad. Un recorrido debe evitar los argumentos más adelante acerca de quién es responsable por la condición de la unidad.

Puede utilizar esta lista de verificación de mudanza (en inglés) para ayudarle a hacer un recorrido.

Aumentos de renta

Aumentos en la renta depende del tipo de contrato de renta:

• Contrato escrito: El dueño de edificio no puede aumentar la renta hasta después de que el contrato de renta se vence a menos que el contrato de renta puede ser aumentado;
• No hay contrato escrito: el dueño de edificio puede aumentar la renta dándole al inquilino un aviso de 30 días, indicando la fecha y la nueva cantidad y la fecha en que el aumento comienza; y
• Parques de casas móviles: El nuevo dueño de edificio tiene que dar aviso por escrito 90 días antes de cualquier aumento de renta. Los dueños de parques de hogares móviles también tendrán que ofrecer contratos escritos de 24 meses. Los dueños de parques de hogares móviles también pueden incluir en el contrato un aumento de renta entre el primer y el segundo año de un contrato de 24 meses. Sin embargo, no es necesario aceptar un contrato de renta de los 24 meses. Esto significa que el dueño e inquilino pueden crear un contrato de renta anual o mensual siempre y cuando el dueño ha ofrecido el contrato de 24 meses por escrito.
• Subsidio de vivienda: Viviendas subsidiadas incluyen la sección 8 y la vivienda pública. El inquilino paga una renta basado de sus ingresos y debe reportar cualquier cambio de ingreso. Aprenda más sobre los Cambios de renta en la vivienda subsidiada.

  Illinois no tiene una ley que limita cuánto un dueño puede aumentar la renta, pero los dueños pueden utilizar los aumentos en la renta para castigar o discriminar los inquilinos.

  Compañeros de cuarto

  Cuando hay varios inquilinos viviendo juntos, cada inquilino que firmó el contrato de renta es responsable por la cantidad total de renta, no sólo su parte. Si un compañero de cuarto no paga su parte, el dueño del edificio tendrá que dar una notificación de 5 días y presentar un desalojo contra todos de los inquilinos para el parte de ese compañero de cuarto.

  Ejemplo: Dos compañeros de cuarto rentan un apartamento mensualmente a $1,000. Están de acuerdo que cada compañero de cuarto pagará $500 hacia la renta. Un compañero se muda fuera del apartamento antes de que se termina el contrato.  Un dueño de edificio puede demandar a cualquiera o a los dos compañeros de cuarto por cualquier renta debida.

  Pago de tardanza

  Generalmente, tiene que haber un acuerdo de pago por tardanza en el contrato escrito.
  
  Illinois no tiene un límite específica de cuanto un dueño puede cobrar por los pagos por tardanzas. Sin embargo, los pagos por tardanzas no se pueden usar para sancionar a los inquilinos que pagan tarde. Esto quiere decir que sólo puede cubrir los cobros de interés y costos administrativos del dueño. Es probable que cualquier cantidad más de 5% de la renta mensual sea demasiado.

  En Chicago, la cantidad de pago por tardanza es limitado a $10 por los primeros $500 de renta y 5% para el resto de la renta.

  Los dueños no son obligados ofrecer un periodo de gracia para el inquilino poder pagar la renta después de la fecha en que se debía. Hay una excepción para los parques de hogares móviles, donde un dueño es obligado ofrecer un periodo de gracia de 5 días.

  Pagar los servicios

  Si las áreas fuera de un apartamente están incluidos en un medidor de servicios, el dueño solamente puede poner el servicio bajo el nombre del inquilino si:

  • Notifica al inquilino en forma escrita que las áreas fuera del apartamento están incluido en el medidor;
  • Le da al inquilino copias de las facturas del medidor de los últimos 12 meses; y
  • Propone en forma escrita una rebajada de renta que recibirán por ser responsable por pagar la factura de servicio que incluye más del apartamento.

  Si un dueño se pone de acuerdo a pagar los servicios pero no los paga, entonces un inquilino los puede pagar a la compañía de servicios para poder evitar un corte de servicios.  Un inquilino también puede hacer esto para los servicios en una área común del edificio de apartamentos. Un inquilino luego puede notificar al dueño de los pagos hechos y de la intención de rebajar sus pagos de renta por la cantidad pagado por los servicios. Si el edificio tiene 3 apartamentos o más, la compañía de servicios no puede cortar los servicios sin notificar a los inquilinos.

  Trabajar en lugar de la renta

  Un inquilino puede pagar su renta mediante de trabajar en el edificio,  pero sólo si  un acuerdo ha sido hecho entre el dueño y el inquilino antes de que el trabajo sea hecho. De otra manera, la corte supone que el trabajo fue un regalo al dueño.

  Si el trabajo sea hecho en cambio por rebajadas de renta, el dueño del edificio y el inquilino deben de hacer un acuerdo por escrito diciendo cuánto de la renta será rebajada y cuál trabajo será hecha. Los acuerdos orales pueden ser válidos, pero podrá ser difícil comprobar los términos. Sin una prueba escrita sobre lo que fue decidido, llega a ser un argumento entre el inquilino y el dueño de edificio.

  La propiedad fue vendida a otro dueño de edificio

  Cuando una persona llega a comprar una propiedad de renta y ser el nuevo dueño, todos los contratos orales o escritos continúan ser válidos. No pueden desalojar cualquiera persona solo por ser el nuevo dueño.  Tampoco pueden obligar a los inquilinos firmar un nuevo contrato o que paguen una cantidad de renta diferente.

  El nuevo dueño debe notificar a los inquilinos en forma escrita dentro de 10 días, notificándoles que él es el nuevo dueño de edificio.

  El dueño previo del edificio tendrá que dar al nuevo dueño:

  • Copias de todos los contratos
  • Depósitos de seguridad con interés, si el interés sea requerido
  • Récords de pago de renta
  • Cualquier otro documento sobre los inquilinos

  Los dueños nuevos y previos son responsables para los depósitos de seguridad de los inquilinos. Si un inquilino muda fuera de una unidad, un nuevo dueño de edificio no puede reclamar que no tiene que pagar el depósito. Esto es cierto aun si el nuevo dueño de edificio no obtuvo el depósito de seguridad del dueño previo durante o después de la venta.

  Terminar un contrato

  Ni el inquilino ni el dueño puede cambiar su mente y salir del contrato antes de que se termina.  Pero los dos partes pueden estar de acuerdo de cambiar o terminar un contrato.

  Si no están de acuerdo, el inquilino tendrá que pagar la renta para el tiempo completo del contrato, aun si se mudan.  Sin embargo, en circunstancias muy limitadas, un inquilino puede quebrar el contrato si hay problemas graves con la propiedad que causan que sea inhabitable. El inquilino debe de pedir consejo de un abogado antes de quebrar un contrato y mudarse antes de tiempo.

  Hay una excepción rara para los inquilinos en las fuerzas armadas. Pueden terminar un contrato si reciben un cambio permanente de puesto, o una orden de despliegue que durará un mínimo de 90 días.

  Los contratos escritos normalmente no se renuevan automáticamente, así que un inquilino tiene que mudarse para el final del contrato.  Si el inquilino no se muda para el final del contrato, el dueño tiene el derecho de desalojar al inquilino.

  Sin embargo, si el dueño de edificio continúa a aceptar el pago normal mensual de la renta, el dueño y el inquilino tendrán un contrato mensual.  Los mismos términos de contrato que estaban en el contrato escrito aplicará al nuevo contrato.

  Los inquilinos de contratos mensuales quien quieren mudarse deben de dar una notificación de 30 días antes de que se debe el próximo pago de renta. Los pagos de renta debidas dentro de 30 días de la notificación aún deben ser pagadas en su totalidad, incluso si el inquilino no vive en el apartamento durante el mes entero.