Vivienda y Apartamento
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"La atenuación de pérdidas" se refiere a las opciones para evitar la ejecución hipotecaria. En algunos casos, puede significar que usted conserve su casa. Pero la atenuación de pérdidas también puede significar que usted acordó con la compañía hipotecaria renunciar a su casa y evitar una mayor responsabilidad en el préstamo. Tener un plan de atenuación de pérdidas y trabajar diligentemente con su compañía hipotecaria es extremadamente importante para evitar la ejecución hipotecaria.
Mediación
Algunos tribunales han creado programas para ayudar a los propietarios a ponerse de acuerdo con su prestamista hipotecario. La mediación es un proceso para ayudarle a usted y a la compañía hipotecaria a llegar a un acuerdo sobre la ejecución hipotecaria. La mediación está a cargo de una persona neutral llamada "mediador". La mediación puede ser muy útil para elaborar una opción de atenuación de pérdidas.
La mediación no está disponible en todos los condados, y las reglas de cada programa de mediación son diferentes. Debe consultar con el tribunal de circuito de su condado para determinar si la mediación está disponible. Estos son algunos de los condados que cuentan con programas de mediación de ejecuciones hipotecarias:
- Condado de Boone
- Condado de Grundy
- Condado de Kane
- Condado de Kankakee
- Condado de Lake
- Condado de LaSalle
- Condado de Macon
- Condado de Madison/Bond
- Condado de McLean
- Condado de Peoria
- Condado de Will
- Condado de Winnebago
Modificación del préstamo
Una modificación del préstamo cambia las condiciones de su préstamo hipotecario. El objetivo es poner su préstamo al día haciendo que los pagos mensuales sean mas asequibles. La elegibilidad para una modificación del préstamo depende de muchos factores como:
- Sus ingresos,
- Quién es la compañía hipotecaria,
- Cuándo obtuvo el préstamo, y
- Qué tipo de préstamo tiene.
Pregunte a su compañía hipotecaria o a unasesor de vivienda certificado por el HUD sobre cómo solicitar una modificación del préstamo. Debe solicitar una modificación del préstamo lo antes posible si se ha retrasado en los pagos o está en proceso de ejecución hipotecaria. Asegúrese de llevar un registro muy detallado de la información que envía a la compañía hipotecaria cuando solicita una modificación.
Modificación Flex ("Flex Mod")
Usted puede optar por la Modificación Flexible ("Flex Mod") si Fannie Mae o Freddie Mac son los propietarios de su préstamo. El Flex Mod es la principal opción de Fannie Mae y Freddie Mac para mantener su casa.
Puede averiguar si Fannie Mae o Freddie Mac son los propietarios de su préstamo usando las herramientas que se indican a continuación:
¿Qué hace un Flex Mod?
Un Flex Mod cambia las condiciones de su hipoteca. Dará lugar a un plazo de 480 meses. Puede dar lugar a lo siguiente:
- Un tipo de interés más bajo,
- Pagar parte del capital más tarde ("indulgencia"), y
- Una reducción del pago mensual.
Revisión automática para un Flex Mod
Los administradores deben hacerle una revisión para un Flex Mod si está entre 90 y 105 días de retraso en los pagos. Esta revisión no se basa en su solicitud ni en sus ingresos. En cambio, esta revisión se basa en el valor de su propiedad, la tasa de interés actual, y la cantidad que debe.
Solicitud de un Flex Mod
También puede solicitar a su administrador un Flex Mod. Para solicitarlo, debe tener un retraso de más de 60 días en los pagos de su hipoteca Si se retrasa menos de 60 días, debe demostrar al administrador que ha ocurrido algo que le impide pagar.
Flex Mod con modificaciones previas
Usted puede recibir un Flex Mod incluso si usted modificó su préstamo antes. Pero no si ya ha modificado su préstamo 3 o más veces.
Período de prueba
Si le aprueban un Flex Mod, debe completar con éxito un "período de prueba" de 3 meses antes de que su préstamo sea modificado permanentemente.
Más información sobre Flex Mod
Para obtener más información sobre las normas de Flex Mod puede consultar las "hojas informativas" publicadas por Fannie Mae o Freddie Mac:
- Modificación Flex de Fannie Mae - hoja informativa
- Modificación Flex de Freddie Mac - hoja informativa
Quiebra en ejecución hipotecaria
Hay ciertos momentos en los que una persona puede declararse en quiebra para ayudar a resolver su problema de ejecución hipotecaria. Es muy importante entender cómo la presentación de la quiebra afectará a sus derechos y asegurarse de que se ajusta a su plan para hacer frente a la ejecución hipotecaria.
La presentación de una quiebra en virtud del capítulo 7 normalmente le librará de su responsabilidad por el préstamo hipotecario. Eso no impide que la compañía hipotecaria se quede con su casa si ha dejado de pagar. Sin embargo, la aprobación de la quiebra en virtud del Capítulo 7 impide o elimina una "deficiencia". Esto es cuando usted debe dinero al banco después de la venta de la casa.
La quiebra del capítulo 7 también puede evitar el gravamen de su casa. Sin embargo, algunas deudas (como la deuda con el IRS o los préstamos estudiantiles) generalmente no pueden ser descargadas en la quiebra del capítulo 7. Si su casa vale más de lo que debe en el préstamo hipotecario, puede perder su casa al presentar la quiebra del capítulo 7.
Aprenda más sobreQuiebra del capítulo 7.
La quiebra del capítulo 13 es un tipo de plan de reembolso. En la quiebra del capítulo 13, debe devolver los pagos de la hipoteca no realizados en un plazo de 60 meses (5 años), a la vez que realiza el pago mensual de su hipoteca actual. Esta opción solo funciona si puede pagarla.
Aprenda más sobreQuiebra del capítulo 13.
Plan de amortización
Un plan de amortización le ayuda a ponerse al día con su préstamo a lo largo del tiempo. La compañía hipotecaria le cobrará pagos adicionales al mes hasta que deje de estar atrasado en sus pagos. Es posible que una compañía hipotecaria no acepte un plan de amortización después de un quiebra.
Indulgencia
La indulgencia puede referirse a un plan de amortización. Pero una indulgencia suele ser un acuerdo entre usted y la compañía hipotecaria. Usted hace pagos más bajos, o ningún pago durante un período determinado.
Si está en un período de indulgencia, debe haber un acuerdo por escrito de que el prestamista no procederá a la ejecución.
Aunque puede ser una buena opción para los problemas financieros a corto plazo, no suele ser una buena solución a largo plazo. Mientras esté en la indulgencia, los pagos del préstamo seguirán acumulándose. Una vez finalizada la indulgencia, la compañía de préstamos puede exigirle que se ponga al día con todos los pagos atrasados en un solo pago.
Reintegración
La reintegración significa ponerse al día con todos los pagos atrasados y volver a poner el préstamo al día. Para reestablecer el préstamo, debe pagar todas las mensualidades atrasadas, además de cualquier cuota y coste.
Los estatutos de Illinois le permiten reintegrarse en un plazo de 90 días después de recibir una citación y una demanda. Sin embargo, los bancos suelen dejar que los prestatarios se reintegren una vez transcurridos los 90 días. Si el tribunal dictamina que usted ha hecho uso del derecho a reintegrarse, no tendrá derecho a hacerlo de nuevo durante cinco años.
Rescate
El rescate consiste en pagar la totalidad del préstamo. Tiene derecho a hacerlo en un plazo de 7 meses a partir de la recepción de la demanda y la citación, o 3 meses después de la fecha en que se dicte la sentencia de ejecución hipotecaria, lo que ocurra más tarde..
El plazo de rescate puede acortarse en ocasiones. Lo más habitual es que el plazo de rescate se reduzca si la propiedad está abandonada.
El rescate suele producirse cuando se vende la casa o cuando se refinancia la propiedad.
Refinanciación
Puede refinanciar el préstamo si tiene suficiente capital en su casa. El patrimonio neto es la cantidad de dinero que ya ha pagado por su hipoteca.
Sin embargo, la refinanciación cuando se está en proceso de ejecución hipotecaria es difícil debido al daño que ha sufrido su crédito. Además, es posible que tenga que pagar un tipo de interés elevado y altos cargos por el préstamo.
Es probable que reciba muchas ofertas para refinanciar y salvar la vivienda. Debe tener mucho cuidado con la refinanciación. Los propietarios a menudo acaban perdiendo la casa después de pagar, incluso más, dinero para refinanciar. Los propietarios también pueden ser objeto de estafas de refinanciación.
Hipoteca inversa
Una hipoteca inversa es un préstamo para personas mayores de 62 años. Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo sobre el valor de la vivienda que permite al propietario convertir su valor en efectivo sin tener que hacer pagos mensuales de la hipoteca. Esta opción puede tener sentido para ciertos prestatarios que reúnen los requisitos necesarios. Pero es importante entender exactamente cómo funciona el proceso y todas las condiciones que hay que cumplir.
Venta de viviendas/venta al descubierto
Puede vender su vivienda en cualquier momento antes de que finalice el periodo de amortización.
Si vende la casa por más de lo que debe, se quedará con el beneficio. Sin embargo, si vende la casa por una cantidad inferior a la que debe, el prestamista debe estar de acuerdo. Esto se denomina venta al descubierto.
En una venta al descubierto, la compañía hipotecaria puede acordar tomar el dinero de la venta de su casa como pago total del préstamo aunque usted deba más dinero que eso. Cuando se trabaja en una venta al descubierto, es importante encontrar un agente inmobiliario que le ayude.
Una venta al descubierto también puede tener consecuencias en el impuesto sobre la renta. Deber ía trabajar con un agente inmobiliario, un abogado y un profesional fiscal cualificados para que le ayuden a entender cómo funciona esto y para asegurarse de que está tomando la decisión correcta.
Escritura en lugar de ejecución hipotecaria
En una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria, usted cede voluntariamente su casa a la compañía hipotecaria. A cambio, la compañía hipotecaria le exime de la responsabilidad del préstamo hipotecario.
Si la compañía hipotecaria está de acuerdo y acepta esta opción, perderá la casa, pero no deberá más dinero.
Un acuerdo de escritura en lugar de la vivienda debe liberarte del préstamo hipotecario, a menos que acuerde lo contrario.
Asegúrese de obtener un acuerdo de escritura por escrito. Una escritura en lugar de la compra puede tener consecuencias en el impuesto sobre la renta. Debe trabajar con un abogado y un profesional fiscal cualificados.
Ejecución hipotecaria por consentimiento
En una ejecución hipotecaria por consentimiento, la compañía hipotecaria no puede obtener una sentencia por deficiencia contra usted. Este acuerdo se plasmará en una orden judicial, y es importante que obtenga una copia de dicha orden para demostrar que ha sido liberado de toda responsabilidad.
Una ejecución hipotecaria consentida puede tener consecuencias en el impuesto sobre la renta. Una ejecución hipotecaria consentida también puede dificultar la obtención de otro préstamo hipotecario en el futuro. Debe trabajar con un abogado y un profesional fiscal cualificados.
Para más información, vea el siguiente vídeo enOpciones para evitar la ejecución hipotecaria.
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