Vivienda y Apartamento
¿Le preocupa hacer esto por su cuenta? Es posible que pueda recibir ayuda legal gratuita.
Un inquilino que necesita reparaciones en su vivienda debe notificar primero al arrendador. Una vez notificado, el arrendador debe asegurarse de que se haga la reparación.
Si la reparación es requerida por la ley, o por el contrato de arrendamiento, el arrendador tiene 14 días (o menos, si es una situación de emergencia) para hacer las reparaciones. Si esto no ocurre, el inquilino puede "reparar y deducir". Esto significa que puede pagar por la reparación, y luego pagar menos renta de alquiler el mes siguiente para cubrir el gasto de la reparación.
Si el arrendador intenta desalojar al inquilino por no pagar el alquiler, el inquilino puede evitar el desalojo solicitándolo a la Corte, pero sólo si el inquilino cumple con lo siguiente:
- Avisar previo a: Contratar a alguien para hacer las reparaciones, el inquilino debe enviar al arrendador una carta exigiéndole que arregle el problema en un plazo de 14 días. La carta debe ir firmada, con copia y enviada por correo certificado.
- Aviso luego de: Una vez realizada la reparación, el inquilino debe enviar al arrendador una copia de la factura pagada por los servicios de reparación.
- Costo: Las reparaciones deben costar $500 dólares (o la mitad del valor de la renta mensual, lo que sea menor) o menos. En Chicago, se considera el valor que sea menor. En Urbana, el costo puede ser de hasta 2 meses de alquiler, pero sólo si el inquilino primero informa del problema a la División de Seguridad en la Construcción. En Evanston, es el valor que sea mayor. En el condado de Cook, es el valor que sea mayor. En Oak Park, es el valor que sea mayor. La cantidad debe ser razonable.
- Profesional: El inquilino debe contratar para la reparación a una persona con licencia y seguro. Esa persona debe realizar el trabajo profesionalmente y no debe tener relación alguna con el inquilino.
Un inquilino que vive en los siguientes tipos de vivienda no puede reparar y deducir:
- Viviendas públicas
- Condominios
- Viviendas de cooperativas residenciales
- Inquilinos de locales comerciales
- Viviendas con seis unidades o menos, en las que el propietario vive en el inmueble
- Casas móviles situadas en un parque de casas móviles
Un inquilino no puede reparar y deducir si ha causado el daño a propósito o por descuido.
Nota: En Chicago y en las zonas residenciales del condado de Cook, en lugar de reparar y deducir, el inquilino puede reducir el valor de la renta de alquiler que paga por el valor reducido de la vivienda. Aun así, debe avisar con 14 días de antelación. Los inquilinos deben hablar con un abogado antes de [no-lexicon ]retener cualquier monto de la renta del alquiler. No pagar el valor completo de la renta puede dar lugar a un caso de desalojo o desahucio. Si las condiciones de la vivienda están en tan mal estado que el inquilino no puede vivir ahí, otras opciones podrían funcionar mejor.
Cuestiones importantes a considerar
El arrendador debe asegurarse de que la vivienda es habitable. Si la vivienda no es habitable, el inquilino puede terminar anticipada y unilateralmente el contrato de alquiler o rescindirlo.
También pueden haber leyes o regulaciones locales que prevean otras acciones legales que el inquilino pueda iniciar. En Chicago, el inquilino puede rescindir el contrato de arrendamiento notificando al arrendador con 14 días de anticipación. Luego de notificado el arrendador, el inquilino debe mudarse dentro de los siguientes 30 días. En Evanston, el inquilino puede rescindir el contrato de arrendamiento notificando al arrendador con 30 días de anticipación. En las zonas residenciales del Condado de Cook, el inquilino puede rescindir el contrato de arrendamiento notificando al arrendador con 14 días de anticipación, el inquilino debe mudarse dentro de los siguientes 30 días de la notificación al arrendador. En Oak Park, el inquilino puede rescindir el contrato de arrendamiento notificando al arrendador con 14 días de anticipación, luego de lo cual, debe mudarse en un plazo de 30 días.
Servicios esenciales y amenazas para la salud y la seguridad
Algunos problemas como la calefacción, la electricidad y otros que ponen en peligro la salud y la seguridad, son tan graves que requieren una respuesta inmediata. Es posible que en su localidad existan leyes o regulaciones locales sobre lo que puede hacer un inquilino al respecto, por lo que debe hablar con un abogado si esto se aplica a su caso.
En Chicago, un inquilino puede encontrar otra vivienda y puede ser eximido del pago de la renta o retener la renta del alquiler, debido a la disminución del valor de la propiedad, con 24 horas de preaviso, o rescindir el contrato, con 72 horas de preaviso. Si [no-lexicon]retiene[/no-lexicon ] la renta, el inquilino debe ponerse en contacto con un abogado para saber cuál es el valor de la renta que debe retener.
En Urbana, el inquilino puede pagar por nuevos servicios y deducir el costo de su renta, o encontrar una vivienda alternativa y deducir de la renta del alquilar el costo promedio de una habitación de hotel en Urbana.
En Evanston, el inquilino puede rescindir el contrato de arrendamiento con un preaviso de 7 días, pagar por los nuevos servicios y deducir el costo de la renta del alquiler, encontrar una vivienda alternativa y demandar por su costo, o quedar exento del pago total de la renta de alquiler durante ese periodo.
En Mount Prospect, el inquilino puede reparar y deducir, encontrar otra vivienda y quedar exento del pago de la renta de alquiler, retener el alquiler debido a la disminución del valor de la propiedad con un preaviso de 36 horas, o rescindir el contrato de arrendamiento con un preaviso de 72 horas. Si retiene[/no-lexicon ] la renta del alquiler, el inquilino debe hablar con un abogado para saber cuál es el valor que debe retener.
En la zona residencial del Condado de Cook, el inquilino puede:
- Encontrar otra vivienda y quedar exento del pago del alquiler,
- Retener la renta del alquiler debido a la disminución del valor de la propiedad, con un preaviso de 24 horas, o
- Rescindir el contrato de arrendamiento, con un preaviso de 72 horas.
Si [no-lexicon ]retiene[/no-lexicon ] la renta del alquiler, el inquilino debe ponerse en contacto con un abogado para averiguar cuánto debe retener.
En Oak Park, un inquilino puede:
- Encontrar otra vivienda y quedar exento del pago del alquiler,
- Retener la renta del alquiler debido a la disminución del valor de la propiedad, con 24 horas de preaviso, o
- Rescindir el contrato de alquiler, avisando con 72 horas de antelación.
Si [no-lexicon ]retiene[/no-lexicon ] la renta del alquiler, el inquilino debe ponerse en contacto con un abogado para saber cuánto debe retener.
Once a repair is requested, the housing provider and people completing the repair may enter the area to:
- Assess the problem,
- Attempt to fix it, and
- Check whether it is resolved.
Landlords are not required to provide notice before entering a unit for emergency repairs.
For non-emergency repairs, landlords and tenants can agree on access. A written lease may also have rules about when landlords and service providers can enter the unit to do repairs.
Some areas in Illinois also have local laws about notice for non-emergency repairs:
- Chicago, Evanston, Oak Park, and suburban Cook County landlords must give 2 days’ notice,
- Urbana landlords must give 24 hours’ notice, unless they are entering within 14 days of a written repair request, and
- Mt. Prospect landlords must give reasonable notice.
Repairs often require multiple visits. The local building or code enforcement department may become involved. For tenants who pay rent with a Housing Choice Voucher (HCV), the local Public Housing Agency (PHA) may also need to inspect.
When there is time, common steps to prepare for repairs include:
- Storing away personal items out of view,
- Clearing a path to the area that needs repair,
- Making a safe space for pets where they will not escape or interfere with the repair process, and
- If there is a written lease, reviewing any restrictions on how the living space is used or maintained.
Some repairs involve access to nearby areas. A landlord or property manager may end up seeing more of the space than just where the problem exists. Housing providers can issue lease violation notices for issues with how the tenant uses or maintains the unit. Learn more about Addressing lease violations.
Notify the landlord or property manager of the problem. If there is a written lease, follow any instructions about requesting repairs. When possible, calling and talking about the problem can be helpful, especially if there are scheduling concerns.
Useful phrases for calling include:
- “I'm calling to report a repair needed in my unit.”
- “The issue is a [describe the problem in detail]. It's located in the [specific room and location].”
- “This is affecting my living situation because [explain the impact].”
- “Please let me know when someone can address this. I'd appreciate a timeline for when the repairs might be completed.”
Follow up in writing, such as by text or email, to confirm the request and any details that were discussed. For example:
- "Following up on the voicemail I left about issues in my unit."
- "Thanks for talking about the problems with my unit today. I have written down that you are sending a [repair professional] on [date]. Let me know if anything changes!"
- "Here is more information for you about the problems in my unit. As we discussed..."
Take screenshots or save a printed copy of your message. A written record of your efforts to tell the landlord about problems can help you if the dispute escalates.
Sending a Rental repair letter by certified mail starts the clock for any additional legal options once it is delivered. This step can be taken at any time. Sending the letter sooner rather than later is usually a good idea unless a housing provider:
- Acknowledges a repair request right away, and
- Takes action to fix the problem.
In Urbana, sending a rental repair letter gives the housing provider permission to access the unit without notice for 14 days after the letter is received.
Most private Illinois landlords have 14 days to fix the problem when:
- The situation is not an emergency (learn more about Lockouts and emergency repairs), and
- The repair is required by law or a written lease.
Evanston landlords have 10 days.
Other deadlines may be set by:
- A written lease,
- Local building departments (including Mt. Prospect Code Enforcement and Urbana Building Safety Division), and
- For people who pay rent with a Housing Choice Voucher (HCV), the local Public Housing Agency (PHA).
Learn more about rental repair rights for HCV holders.
Involving the local building department or housing agency may:
- Speed up repairs, and
- Result in more people visiting the unit.
While waiting for the housing provider to fix the problem, monitor the situation:
- Write down details including the date and time if the problem gets worse,
- Respond promptly to communication about the repair, and
- Maintain the space to keep it ready for the landlord, people completing the repair, and any inspectors.
This is also a good time to take photos or video of the issue showing:
- The problem, and
- That the area is accessible and ready for repair.
These photos and videos may become public in a court case if there is a dispute about the repair. Pay attention to what else can be seen or heard. Try not to show:
- Sensitive, expensive, or highly personal items (like medications, computers, or weapons),
- Papers with personal information like birthdates or social security numbers,
- Unauthorized pets, or
- People’s images or voices, unless their presence is necessary.
If the problem continues, complete any steps that have not already been taken:
- Send a Rental repair letter by certified mail,
- Contact the local building department or code enforcement office, and
- For people who pay rent with a Housing Choice Voucher (HCV), alert the local Public Housing Agency (PHA).
When repair and deduct applies, follow the rules carefully. Wait the full amount of time given in the Rental repair letter after it is delivered before taking action. Do not deduct more than is allowed under the rules. Learn more about repair and deduct.
Local code enforcement and building departments can help move repairs forward. Call the city or township to connect with the right department to request an inspection. For example:
- In Chicago, call Chicago 311 or submit an online Building Violation Request,
- In Evanston, call Evanston 311,
- In DeKalb, call the Code Enforcement Division at (815) 748-2070,
- In Mt. Prospect, call Mt. Prospect Code Enforcement at (847) 870-5668,
- In Oak Park, call the Oak Park Community Relations Division at (708) 358-5405, and
- In Urbana, call the Urbana Building Safety Division at (217) 384-2443.
For people with an HCV, reach out to the local housing agency about repairs that are taking too long. Learn more about rental repair rights for HCV holders.
Talk to a lawyer before taking additional steps such as withholding rent or moving out. Use Get Legal Help to find local legal resources.
¿Le preocupa hacer esto por su cuenta? Es posible que pueda recibir ayuda legal gratuita.
