Vivienda y Apartamento

La Ley de Propiedad de Condominios de Illinois(765 ILCS 605) obliga a las comunidades de condominios a cobrar las cuotas a los propietarios. El incumplimiento de esta obligación puede dar lugar a una demanda Una declaración escrita para iniciar una demanda que dice lo que hizo el demandado contra la asociación. A veces, un propietario Dueño de una propiedad el cual la alquila a un inquilino puede dejar de pagar debido a una dificultad. En este caso, la asociación debe cobrar las cuotas independientemente de los sentimientos personales de la junta sobre la situación del propietario.

Todavía es posible ofrecer  un plan de pago a alguien que tiene una dificultad financiera.

¿Qué medidas puede tomar una comunidad de propietarios de condominios para cobrar las cuotas cuando un propietario no paga a tiempo?

Cuando un propietario  no paga  las cuotas a la  asociación, ésta tiene varias opciones. Puede:

1. Enviar un aviso con 30 días de antelación;
2. Embargar la propiedad; o
3. Presentar una demanda de desahucio.

La asociación no tiene que enviar un aviso antes de presentar un embargo. Cuando el dinero de un deudor sea quitado de su sueldo o cuenta de banco para pagar una deuda debida Sin embargo,  debe  enviar una notificación antes de presentar una demanda de desahucio.

Notificación con 30 días de antelación

El primer paso para cobrar las cuotas es preparar y enviar un aviso de 30 días. La notificación debe indicar:

• La cantidad total  adeudada;
• La fecha de vencimiento inicial de las cantidades; y
• Un plazo para el pago completo.

La carta debe ir dirigida al propietario. Puede redactarla la asociación o su abogado. La asociación o su abogado también deben firmar la carta. La asociación puede confirmar el propietario de la unidad realizando una búsqueda de títulos en el registro de escrituras del condado.

Para cumplir con la Ley de Desahucios, la carta debe incluir el siguiente texto:

"Sólo el pago completo de todas las cantidades exigidas en esta notificación invalidará la demanda, a menos que la persona que reclama la posesión o su agente o abogado, acepte por escrito retirar la demanda a cambio de recibir un pago parcial."

Al redactar la carta de cobro, la asociación debe tener cuidado de no infringir la Ley de Prácticas Justas de Cobro de Deudas. 

Embargo preventivo

Si un propietario no responde a la notificación, el siguiente paso es presentar un embargo contra la unidad. Deber Una obligación legal de hacer algo ía hablar con un abogado para que le ayude con este proceso.

Un embargo permite a la asociación forzar la venta de la unidad. El producto de la venta entonces pagar lo que el propietario de la unidad debe.

Un embargo también hace que sea muy difícil para el propietario de la unidad para vender su condominio. Incluso si un nuevo propietario compra el condominio, la asociación todavía puede forzar una venta hasta que el propietario original pague la deuda. Normalmente, un comprador pedirá al vendedor del condominio que pague el gravamen como condición para la compra.

La Ley de Propiedad de Condominios permite a una asociación presentar un embargo contra el propietario de una unidad si éste no paga:

• Gastos comunes (cuotas);
• Multas;
• Intereses;
• Cargos por demora; y
• Los honorarios razonables de abogados incurridos en la ejecución:
  • Pactos de la declaración; Una afirmación oral hecha bajo juramento
  • Normas y reglamentos de la asociación;
  • Estatutos u ordenanzas aplicables; o
  • Costes de cobro.

Acción de desahucio

Si el propietario sigue sin pagar su cuota, la asociación debe presentar una demanda de desahucio ante el tribunal. Donde el juez se sienta. Normalmente es una mesa y una silla. La Ley de Desahucio permite a la asociación solicitar a un tribunal una sentencia monetaria y la posesión de la unidad del propietario. La ley sólo permite a la asociación tomar posesión de la vivienda. El propietario seguirá siendo dueño de la unidad. Esto es similar al desahucio de un inquilino Una persona que renta un lugar que no ha pagado el alquiler.

Una vez que la asociación toma posesión de la vivienda, puede alquilarla y utilizar el dinero para pagar las cuotas atrasadas. La Ley de Desahucios permite a la asociación alquilar la vivienda durante 13 meses. En caso necesario, la asociación puede solicitar más tiempo.

¿Qué ocurre cuando el propietario de la vivienda que debe las cuotas inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria juicio hipotecario?

En este caso, la comunidad debe ponerse en contacto con su abogado. Pueden surgir numerosos problemas cuando un propietario moroso inicia una ejecución hipotecaria. Venta forzada de propiedades cuando una persona no realiza pagos de un préstamo

Si se produce una ejecución hipotecaria, la comunidad puede cobrar hasta 6 meses de cuotas. Sin embargo, la asociación sólo puede cobrar las cuotas adeudadas antes de la fecha de presentación de una acción de cobro, como una acción de desalojo. Un caso legal presentado por un propietario para que un inquilino salga de su propiedad La asociación también puede cobrar los honorarios legales incurridos para recuperar las cuotas atrasadas.

A menos que el comprador sea el titular de la hipoteca Un préstamo otorgado por un banco que se usa para ayudar a alguien a comprar una casa (es decir, el banco), el comprador de la unidad embargada paga las cuotas atrasadas y los honorarios legales. Últimamente es más frecuente que el titular de la hipoteca compre la vivienda. Si esto ocurre, la asociación tendrá que esperar hasta que el titular de la hipoteca venda la unidad. En ese momento, la comunidad podrá cobrar las cuotas atrasadas y los honorarios legales a la persona que compre la vivienda al titular de la hipoteca. Sin embargo, el titular de la hipoteca será responsable de pagar las cuotas a partir del mes siguiente a la fecha de compra.

Si la asociación aún no ha presentado una acción para cobrar las cuotas cuando se le notifica una demanda de ejecución hipotecaria, aún puede presentar una acción de cobro.

Por ley, cualquier derecho de retención El derecho de un prestamista a tomar propiedades para pagar una deuda que cubra los gastos del condominio adeudados por el propietario ejecutado será eliminado después de que:

1. La venta de ejecución hipotecaria del sheriff se confirma; Y
2. El nuevo propietario haga un pago por los gastos del condominio que surgieron después de la venta.

¿Qué ocurre si el propietario se declara en quiebra?

A menos que la asociación haya presentado un derecho de retención contra la unidad por la cantidad adeudada, cualquier cantidad adeudada antes de la solicitud será liberada en caso de quiebra. Sin embargo, la asociación puede presentar una prueba de reclamación antes de la exoneración. Esto significa que su reclamación por las cuotas anteriores al concurso también se paga, al menos parcialmente:

• De los activos liquidados del deudor Padre/madre a quien se le ordena pagar la manutención de los hijos. en una acción de quiebra del Capítulo 7; o bien
• En virtud de un plan de pagos del Capítulo 13.

Sin embargo, el propietario sigue siendo responsable de pagar las cuotas que vencen después de la petición Una solicitud escrita a la corte de quiebra. Si el propietario no paga sus evaluaciones posteriores a la solicitud, la asociación puede solicitar al tribunal que levante la suspensión automática de la quiebra.

Una suspensión automática de la quiebra es una orden del tribunal de quiebras puesto en marcha en todos los casos. Prohíbe a los acreedores tomar cualquier acción contra el deudor o la propiedad del deudor, mientras que la quiebra está pendiente. Una vez que el tribunal levanta la suspensión, la asociación debe seguir sus procedimientos habituales de cobro en relación con estos importes.